FIBRAS: financiando la gentrificación de la Ciudad de México


2018-05-16  | 
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Reforma 222, Parque Delta, Torre Virreyes o Torre Mitikah son ejemplos de nuevas edificaciones de lujo que están cambiando el paisaje urbano de la Ciudad de México. Estas construcciones revalorizan las zonas anexas que se acaban transformando en espacios mucho más exclusivos y provocan la expulsión de los habitantes más pobres. Este proceso se llama gentrificación.

El financiamiento para estos proyectos inmobiliarios es a través de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras). Hay 12 Fibras que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores, ocho de ellas tienen propiedades en el antiguo Distrito Federal. PODER ha ubicado, por nombre o dirección, a 81 complejos en la ciudad, pero no son todos, algunas Fibras sólo reportan su área rentable en cada estado.

“Una parte importante de las inversiones transnacionales se concentran en este sector [inmobiliario] que ha mantenido un crecimiento desmesurado y ha estado acompañado por el aumento en los precios de la tierra”, establece Adriana Aguayo Ayala, doctora en Antropología.

Las Fibras son fideicomisos a través de los cuales se compran, construyen y/o administran bienes inmuebles. Entraron al mercado mexicano en 2004, copiando la idea original de los Real Estate Investment Trusts de Estados Unidos. Desde 2011 cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores como uno de los instrumentos que más rendimiento da. Emiten Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CFBIs), que son vendidos a inversionistas nacionales y extranjeros, individuales e institucionales, que reciben pagos gracias a las rentas de los inmuebles1.

Por ejemplo, Fibra Uno, que administra Parque Delta, cobra renta a los comercios localizados en el cada vez más grande centro comercial y devuelve rendimientos a los tenedores de los certificados. Otra forma en la que los fideicomisos se hacen de inmuebles es cuando dueños de propiedades se los dan para su operación, como los hoteles a Fibra Hotel.

Las Afores, siendo inversionistas institucionales, también pueden ser tenedoras de CFBIs. Al cierre de abril de 2018 once administradoras de fondos de pensiones invirtieron en promedio 2.76% -de un límite de 9%- de su portafolio en estos fideicomisos2. Puede darse la paradoja de que un trabajador esté financiando con sus ahorros para la pensión un proyecto que lo acabe por expulsar de la colonia donde vive.

Beneficios fiscales, problemas sociales

La Fibras pueden estar exentas de pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR). Para estarlo, y muchas lo consiguen, han de cumplir ciertos requisitos como tener un portafolio de propiedades diverso, con oficinas, comercios, hoteles, hospitales y viviendas. Aquellos propietarios que aportan inmuebles a una Fibra también tienen beneficios: difieren impuestos3.

Esta laxa fiscalización no se traduce en aportes a la población mexicana. Torre Mitikah, todavía en construcción, es un complejo habitacional y comercial tan grande y tan cerca del centro de Coyoacán, que cambiará de forma radical el pintoresco barrio del sur de la ciudad. Esta construcción no es para cualquiera, un departamento de 300m2 en esa torre cuesta, en preventa, 21 millones de pesos.

Como todos los grandes proyectos, las construcciones llevan problemáticas asociadas. Los vecinos de las Lomas de Chapultepec4 acusan que el desarrollo de Palmas 905, de 7 mil millones de pesos, está plagado de corrupción y especulación.

Parque Delta no deja de crecer y lo que antes era un famoso campo de béisbol ahora es el espacio para restaurantes, cines, bancos y hasta un supermercado, que recibe día a día a miles de personas. Pero este centro comercial, junto con Parque Toreo, otro centro comercial, y Torre Virreyes, un edificio de oficinas, estuvieron involucrados en litigios durante su construcción5.

Espacio Condesa es uno de los proyectos más publicitados en los últimos meses y busca convertirse en referente de lujo y tendencia en uno de los barrios más famosos entre los jóvenes de la Ciudad de México. Los departamentos en venta van de los 50m2 a los 200m2, y alcanzan los 10 millones de pesos6. Se ubica en la Delegación Cuauhtémoc, que se ha poblado de nuevos colonos con un nivel adquisitivo más elevado al promedio que llevaba años viviendo ahí7.

Fibra Uno (FUNO) está financiando Torre Mitikah y también estuvo involucrada en el proyecto Palmas 905. Fibra Danhos (DANHOS) tiene a Parque Delta, Parque Toreo, Torre Virreyes y el centro comercial y de oficinas Reforma 222, entre otros. Fibra Plus (FPLUS)8 es quién promueve el Espacio Condesa.

Las otras Fibras que operan en la capital del país son FIBRAHD que tiene Plaza Vía San Juan, Barrio Reforma y Plaza Parque San Antonio; FINN con un hotel Holiday Inn en Coyocán; FIBRAPL, TERRA, FSHOP y FIHO.

Grupo GICSA y Evercore, aliados de las Fibras

En el mercado de las Fibras, como en otros en el país, todos los caminos llevan a pocos poderosos jugadores. En este caso Evercore y Grupo GICSA, son dos de ellos.

Evercore Partners, firma que aparece en los Panama Papers9 y que fue presidida en México por diez años por Pedro Aspe10, ex secretario de Hacienda con Carlos Salinas de Gortari y cercano a los actuales gobernantes egresados del ITAM11, ha participado como asesor y agente estructurador en la colocación de certificados bursátiles para tres Fibras. FUNO por 3,651 millones de pesos, DANHOS por 4,000 millones de pesos y FIHO por 4,878 millones de pesos12. Dos de ellas tienen negocios con GICSA.

Grupo GICSA, de la familia Cababie Daniel, es uno de los desarrolladores inmobiliarios más poderosos del país. Abraham Cababie Daniel y Elías Cababie Daniel, fundador y presidente de la empresa respectivamente, han sido señalados por ser cercanos a Enrique Peña Nieto y a Miguel Ángel Mancera, ex jefe de gobierno de la Ciudad de México.

Nuevo Polanco, controvertido por su falta de planeación y fuente de gentrificación de la zona es desarrollo de Grupo GICSA. Familias de escasos recursos que viven en unidades habitacionales han resistido, pero ahora se encuentran rodeadas de mega edificios, supermercados y comercios de lujo que se instalan para satisfacer a los nuevos colonos, pero son prohibitivos para las familias que llevan décadas viviendo en la colonia.

Con FUNO, GICSA compartió el proyecto Palmas 905, antes de que pasara por completo a manos de los Cababie. El grupo ha comprado edificios al fideicomiso y también le presta servicios a través de tres subsidiarias: Desarrolladora 2020, Luxe y Mobilia. Desde 2014 ha atendido 50 inmuebles de la Fibra13, de los que solo reporta en forma agregada como que administra un área bruta de 1,523,231 m² en la Ciudad de México.

FIHO es socio de Grupo GICSA desde 2015, cuando firmaron un acuerdo para desarrollar hoteles juntos14. Fibra Hotel tiene siete hoteles en la Ciudad de México, divididos en cuatro portafolios -selecto, limitado, en desarrollo y en arrendamiento- entre ellos el Fiesta INN Perisur y el Fairfield Inn Buenavista.

Grupo Danhos, inmobiliaria fundada en 1976 por la familia Daniel Kabbaz15, creó su propia Fibra: Fibra Danhos, especializada en edificios de oficinas y comerciales de lujo. El grupo ha sido apuntado por su cercana relación con el candidato presidencial Andrés Manuel López Obrador y su partido Morena.

Durante la gestión de AMLO como jefe de gobierno del entonces Distrito Federal, la inmobiliaria construyó diversos complejos y cuando Claudia Sheinbaum era todavía jefa delegacional de Tlalpan, lo señaló como uno de los elegidos para hacer la reconstrucción después del terremoto del 19 de septiembre de 201716.

La candidata para la alcaldía de Miguel Hidalgo por Morena, Elvira Daniel Kabbaz, es hija del director general y cofundador de Grupo Danhos, David Daniel Kabbaz Chiver17.

Información incompleta sobre Fibras

FIBRA Prologis es el ejemplo perfecto de la apertura del mercado de la vivienda a intereses extranjeros. La Fibra está administrada por Prologis Property México, una filial de Prologis, Inc., multinacional de bienes raíces nacida en Estados Unidos y con proyectos que se extienden por 16 millones de m2 en 19 países18. En la Ciudad de México Prologis reporta 51 propiedades, pero no indica la ubicación exacta ni el nombre de ninguna de ellas19. FUNO, Terra y Fibra Shop tampoco desglosan los datos exactos de sus propiedades.

A pesar de que las Fibras cotizan en bolsa y están reguladas por diferentes instituciones bursátiles, no hay una homogeneidad en sus reportes financieros, ni en cómo reportan sus propiedades. Este hecho dificulta la rendición de cuentas de los proyectos que realizan, tanto para los inversionistas, como para los ciudadanos afectados por su desarrollo y a los mexicanos en general.

Historia de Claudia Ocaranza, editada por Eduard Martín-Borregón.

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